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【延續熱門話題】
預售屋交易所得稅 誠實報稅不犯法！
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關於有關重購退稅
大家都很感興趣
就說買房賣房不要間隔太遠
最好在兩年內
就可以享受到重購退稅的好處
可是當中最棘手的就是
有關於你的房
到底適用房地合一
還是財產交易所得
這個重購退稅可是差很多
你一不小心
可能你自以為可以課到
卻沒有辦法享受到退稅
所以一定要在買賣之前先搞清楚
是的
所以這邊我們做了一個表
來提醒大家
基本上因為房地合一稅推出之後
很多消費者就會認為說
好像感覺以前都覺得說
這個是小屋換大屋才可以退
可是怎麼聽說連大屋換小屋
也可以退
基本上大屋換小屋可以退
它只適用在房地合一稅的部分
那我們就逐步來看一下
尤其針對幾個比較常
消費者常誤認為的部分
我們特別來做一個說明
首先第一個是有關於設籍的部分
以往我們對於自用的認定
大部分的法令都是規定說
只要是本人 配偶
直系親屬就可以
那什麼是直系親屬
就舉凡我們講說我們的這個
爸爸媽媽 爺爺奶奶
到往下你的子女 你的孫子女
這個都是你的直系親屬
兄弟姐妹不算
兄弟姐妹就不是
直系親屬不是手足
手足是旁支 直系
那但是在房地合一稅的部分
它很特別
它僅限於這個
一定要是本人 配偶
或者是未成年子女來設籍
未成年是二十還是十八歲
還有很多人搞不清楚
對 對 對
這邊未成年的部分指的是二十歲
我們的民法規定是二十歲成年
不是十八歲
所以像剛剛張總提到的
如果你是房地合一稅要重購退稅
或者說你持有的部分要滿六年
可以用自用的部分
你就要很注意
如果你現在設籍的人
是未成年子女的話
你就要注意說他在六年的時間
有沒有中間他變成成年了
如果中間他成年了
那他就不符合了
那4百萬可就不能退了
這個要非常注意的
所以這個部分可能是一般消費者
他比較常會誤觸的一個部分
這很重要 真的很重要
剛剛我們有提到的部分
就是在小屋換大屋的部分
這個不管是房地合一稅
或財產交易所得稅都是可以退的
但是在大屋換小屋的部分
它就只有房地合一稅可以退
如果你是適用財產交易所得稅的
觀眾朋友
他就是在這一塊的部分
就是沒有符合退稅規定的
你賣了2千萬 買個1千5百萬
你還賺5百萬 對不對
為什麼要給你退稅
財產交易所得是不行
但新制可以
是的 是的
另外在退稅的時間點的部分
也是不同的
對於申請重購退稅的部分
如果你是房地合一稅
那就是在購入新房子
登記的隔一天開始
五年內你要來提出申請
但是如果你是符合
財產交易所得稅的朋友的話
他必須在後發生的年度
申報綜合所得稅的時候
因為我們剛剛有講說
先買後賣或是先賣後買都可以
就是哪一個比較晚發生
哪一個申報綜合所得稅的年度
他就要去申報退稅
那最後還有一個
跟兩個稅率不一樣的地方
是有關於追繳的時間
就是如果是房地合一稅的部分
你在你完成退稅之後
五年內你又把你新買的
這房子賣掉了
他是類比土地增值稅的部分
就是如果你賣掉了
政府會把當初退給你的稅
再扣回來的
所以再怎麼樣要撐過五年就對了
是的 沒錯 沒錯
千萬要小心
要自用要五年
就剛剛張總提的就是說
政府其實是鼓勵消費者
就是你是長期持有
然後是自用的一個狀況
跟房子談戀愛
沒錯
長長久久賺的才多
是的 是的
那麼接下來
財產交易所得稅要怎麼計算
尤其前陣子講奢侈稅 豪宅稅
有人說7千萬以上
有人說8千萬以上
這個交易所得稅當中
究竟是如何認定的
我們如果提到財產交易所得稅
我們講說因為今年要課的是
去年的賣屋的所得
我們分為三個部分
來跟各位做說明
第一個就是說
有買屋價格 有售屋價格
這個是第一種狀況
那第二種是
無買屋價格 可是有售屋價格
請問這指的是不是
太久遠無法追溯到它的
有些是因為太久遠了
四十年老公寓
20萬買的
完全沒憑證
他們可能那時候都已經不曉得
這個賣屋還是買的價格
可能拿一隻羊換一頭牛這樣
那第三種是
沒有賣屋也沒有買屋的這種價格
那我們一一來跟各位講
如果是第一種狀況的話
有買屋 有售屋價格的話
那就是核實課稅
那核實課稅又有五種狀況
第一個是預售屋的取得
來賣出去
第二種是賣方是法人的
第三種就是實價登錄之後
可以取得這種價格的
你都逃不掉
第四種是贈與跟繼承的
第五種是法拍屋取得
我特別再說明一下預售屋取得
因為有很多人買了預售屋
他再轉手賣出去
還沒有蓋好之前就賣出去
事實上這部分是有所謂的
財產交易所得的
可是很多人就覺得說
好像政府也查不到
因為我這個一買一賣
可能也沒有留下什麼資料
實價登錄的黑箱死角
所以這個部分很多人
可能就是把它疏忽掉了
可是後面才
也許等了明年或是後年
稅務機關就寄給你補稅單
或者是要跟你罰錢
所以這一部分不要認為說逃得掉
不要心存僥倖
第二個部分就是無買屋價格
有售屋價格這一部分
那我們再分為豪宅跟非豪宅
剛才主持人很專業
他也特別提到豪宅
到底是怎麼認定
實際上剛開始的時候
豪宅稅是用8千萬來認定
那後來就往下修正
台北市是7千萬以上
新北市是6千萬以上
其他縣市都是4千萬以上
好賊 因為房價下跌了
它也跟著下修了
大家都逃不掉
所以在實施房地合一稅
實施那個實價登錄之後
有些人就會去做這樣的一個手腳
就把那個登錄的價格
可能登錄低一點點
就可以避開這個豪宅稅
特別是台北市這一部分
可是這部分剛才俊宏提到的
我們的稅務機關絕不是省油的燈
你不要小看他們
那這個計算的方式
就是房屋部分的售價乘以15%
這個部分算是比較簡單的
你自己就可以去試算
那非豪宅的部分
就是我們講的第三個部分
就是這個部分
會比較複雜一點點
它所得的一個計算方式
是房屋評定現值乘以
房屋所得推計的獲利率
台北市它基本上
如果是剛才提到的這種
所謂的高級住宅的話
它採46%獲利率的計算
所以這個是蠻高的
那其他的話就41%
新北市的話各區不同
大概介於14%到35%之間
如果其他各縣市
非雙北市的話
就介於8%到24%之間
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有關於你的房
到底適用房地合一
還是財產交易所得
這個重購退稅可是差很多
你一不小心
可能你自以為可以課到
卻沒有辦法享受到退稅
所以一定要在買賣之前先搞清楚
是的
所以這邊我們做了一個表
來提醒大家
基本上因為房地合一稅推出之後
很多消費者就會認為說
好像感覺以前都覺得說
這個是小屋換大屋才可以退
可是怎麼聽說連大屋換小屋
也可以退
基本上大屋換小屋可以退
它只適用在房地合一稅的部分
那我們就逐步來看一下
尤其針對幾個比較常
消費者常誤認為的部分
我們特別來做一個說明
首先第一個是有關於設籍的部分
以往我們對於自用的認定
大部分的法令都是規定說
只要是本人 配偶
直系親屬就可以
那什麼是直系親屬
就舉凡我們講說我們的這個
爸爸媽媽 爺爺奶奶
到往下你的子女 你的孫子女
這個都是你的直系親屬
兄弟姐妹不算
兄弟姐妹就不是
直系親屬不是手足
手足是旁支 直系
那但是在房地合一稅的部分
它很特別
它僅限於這個
一定要是本人 配偶
或者是未成年子女來設籍
未成年是二十還是十八歲
還有很多人搞不清楚
對 對 對
這邊未成年的部分指的是二十歲
我們的民法規定是二十歲成年
不是十八歲
所以像剛剛張總提到的
如果你是房地合一稅要重購退稅
或者說你持有的部分要滿六年
可以用自用的部分
你就要很注意
如果你現在設籍的人
是未成年子女的話
你就要注意說他在六年的時間
有沒有中間他變成成年了
如果中間他成年了
那他就不符合了
那4百萬可就不能退了
這個要非常注意的
所以這個部分可能是一般消費者
他比較常會誤觸的一個部分
這很重要 真的很重要
剛剛我們有提到的部分
就是在小屋換大屋的部分
這個不管是房地合一稅
或財產交易所得稅都是可以退的
但是在大屋換小屋的部分
它就只有房地合一稅可以退
如果你是適用財產交易所得稅的
觀眾朋友
他就是在這一塊的部分
就是沒有符合退稅規定的
你賣了2千萬 買個1千5百萬
你還賺5百萬 對不對
為什麼要給你退稅
財產交易所得是不行
但新制可以
是的 是的
另外在退稅的時間點的部分
也是不同的
對於申請重購退稅的部分
如果你是房地合一稅
那就是在購入新房子
登記的隔一天開始
五年內你要來提出申請
但是如果你是符合
財產交易所得稅的朋友的話
他必須在後發生的年度
申報綜合所得稅的時候
因為我們剛剛有講說
先買後賣或是先賣後買都可以
就是哪一個比較晚發生
哪一個申報綜合所得稅的年度
他就要去申報退稅
那最後還有一個
跟兩個稅率不一樣的地方
是有關於追繳的時間
就是如果是房地合一稅的部分
你在你完成退稅之後
五年內你又把你新買的
這房子賣掉了
他是類比土地增值稅的部分
就是如果你賣掉了
政府會把當初退給你的稅
再扣回來的
所以再怎麼樣要撐過五年就對了
是的 沒錯 沒錯
千萬要小心
要自用要五年
就剛剛張總提的就是說
政府其實是鼓勵消費者
就是你是長期持有
然後是自用的一個狀況
跟房子談戀愛
沒錯
長長久久賺的才多
是的 是的
那麼接下來
財產交易所得稅要怎麼計算
尤其前陣子講奢侈稅 豪宅稅
有人說7千萬以上
有人說8千萬以上
這個交易所得稅當中
究竟是如何認定的
我們如果提到財產交易所得稅
我們講說因為今年要課的是
去年的賣屋的所得
我們分為三個部分
來跟各位做說明
第一個就是說
有買屋價格 有售屋價格
這個是第一種狀況
那第二種是
無買屋價格 可是有售屋價格
請問這指的是不是
太久遠無法追溯到它的
有些是因為太久遠了
四十年老公寓
20萬買的
完全沒憑證
他們可能那時候都已經不曉得
這個賣屋還是買的價格
可能拿一隻羊換一頭牛這樣
那第三種是
沒有賣屋也沒有買屋的這種價格
那我們一一來跟各位講
如果是第一種狀況的話
有買屋 有售屋價格的話
那就是核實課稅
那核實課稅又有五種狀況
第一個是預售屋的取得
來賣出去
第二種是賣方是法人的
第三種就是實價登錄之後
可以取得這種價格的
你都逃不掉
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第五種是法拍屋取得
我特別再說明一下預售屋取得
因為有很多人買了預售屋
他再轉手賣出去
還沒有蓋好之前就賣出去
事實上這部分是有所謂的
財產交易所得的
可是很多人就覺得說
好像政府也查不到
因為我這個一買一賣
可能也沒有留下什麼資料
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所以這個部分很多人
可能就是把它疏忽掉了
可是後面才
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有售屋價格這一部分
那我們再分為豪宅跟非豪宅
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到底是怎麼認定
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台北市是7千萬以上
新北市是6千萬以上
其他縣市都是4千萬以上
好賊 因為房價下跌了
它也跟著下修了
大家都逃不掉
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實施那個實價登錄之後
有些人就會去做這樣的一個手腳
就把那個登錄的價格
可能登錄低一點點
就可以避開這個豪宅稅
特別是台北市這一部分
可是這部分剛才俊宏提到的
我們的稅務機關絕不是省油的燈
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就是房屋部分的售價乘以15%
這個部分算是比較簡單的
你自己就可以去試算
那非豪宅的部分
就是我們講的第三個部分
就是這個部分
會比較複雜一點點
它所得的一個計算方式
是房屋評定現值乘以
房屋所得推計的獲利率
台北市它基本上
如果是剛才提到的這種
所謂的高級住宅的話
它採46%獲利率的計算
所以這個是蠻高的
那其他的話就41%
新北市的話各區不同
大概介於14%到35%之間
如果其他各縣市
非雙北市的話
就介於8%到24%之間
