深圳房產市場嘅情緒經歷咗幾次起伏。
從滿懷期待到自信滿滿，再到預期落空，跟住開始絕望，很煎熬。
不禁畀人感慨，舊年嘅深圳樓市，到底發生咗乜野。
大部分散戶嘅情況，就好似魚一樣，只有七秒嘅記憶。
睇見下半年市場一片哀嚎，好多人可能已經忘咗，年初呈現出嘅樓市小陽春。儘管2023小陽春成色不足，亦都唔妨礙深圳一啲核心房產，在小陽春期間就漲價1成~2成左右成交。
為乜野當時樓價能夠上漲？
歸根結底就兩個字：信心。
年初那會兒，我哋正式告別三年疫情生活，經濟取得咗開門紅，大家心裡有預期，相信經濟會越來越好，年前所積壓嘅購房需求也在短期內集中得以釋放。
加上2月份，深圳放鬆調控消息滿天飛，業主嘅心態變幻莫測，都以為要來大行情咗。所以個段時間，深圳樓市嘅成交都很難做，別講價格唔好談，就算不談價格直接簽約，有啲業主亦都唔願意，也想等等睇，睇睇市場會唔會有實質性利好政策。
結果就系，政策並冇同大家所想象般嘅出台，在3月份才等來咗像深汕合作區取消限購呢種不痛不痕嘅消息。
原來嘅大漲預期冇咗，之後市場上嘅成交，自然就順暢咗好多。
從深圳樓市成交量來睇，舊年新樓碾壓二手樓，今年嘅情況則有所反轉，即便發展商把各片區嘅樓價往「死」里卷，新樓銷售仍不及舊年，而深圳二手樓今年成交量卻同比上升咗5成左右。
原因很簡單。
之前好多人買新樓，都系衝着一二手樓倒掛去嘅。
而而家，在房屋普遍唔好賣嘅大背景下，新樓與二手樓之間形成嘅價格倒掛已經逐漸減少或消失。
尤其系7月份之後，深圳二手樓嘅成交價再次下探，豪宅市場亦出現咗補跌，周圍都系帶血嘅籌碼。
半島城邦三期169平單位，一線無遮擋海景，最新報價3700萬，相比今年初同戶型成交價4520萬，直接降咗820萬。
雙璽花園一套382平大平層，11月份成交價為4700萬，相比10月份同戶型直降800萬。
……
二手樓大幅降價嘅情況有好多，除咗置換需求以外，還包括一啲業主前期槓桿拉得太滿，或為咗填補生意上嘅資金缺口，或受制於負面情緒揀奪門而逃。
眼見他起高樓，眼睇他宴賓朋，眼睇他樓塌咗。
呢句話形容當下嘅房地產，雖不免誇張，但也一定程度上成為咗當今樓市嘅註腳，只係在各種政策托底之下，下降速度冇想象中咁快啫。
2021年2月深圳率全國之先發布咗二手樓指導價，成為中國樓價全面調整之濫觴。
彼時至今，深圳樓市已經調整咗近三年時間。
三年時間裡，深圳嘅樓價從8字頭跌入7字頭，再跌入而家嘅6字頭，樓價已經返到咗2018年。
樂有家數據顯示，而家深圳嘅二手樓均價跌至6.5萬元/平方米，比2021年歷史最高點8.3萬元/㎡跌幅22%，比2022年跌12%。
以價換量，遍地打折促銷，二手樓掛牌量高企，系深圳樓市而家嘅情形，更系全國樓市嘅真實寫照。
在以價換量之下，深圳舊年嘅二手樓成交量有咗一波起色。
深房中協數據顯示，2023全年，深圳二手樓錄得成交量42574套，比2020年上漲咗58.5%。但絕對量相較於高點時期，基本系膝蓋斬，系過去六年成交量第二低。
新樓由於有下跌因素控制，沒法像二手樓噉樣大力度下跌，所以成交量仍在下跌，且成交量不如二手樓。
樂有家數據顯示，舊年深圳新樓網簽31621套，比舊年還低，創過去五年新低。新樓成交價僅下跌1.64%。
深圳，成功用實力詮釋咗，乜野叫周期嘅力量唔可阻擋。
論經濟實力、人口規模、產業實力、金融實力、科創實力，深圳都系中國城市嘅拔尖者。
深圳過去嘅經濟、產業、金融、科技、人口發展，有目共睹且舉世矚目。
睇幾組數據。
深圳1979年立市時，當時仲系中國南海邊嘅小漁村，GDP僅1.96億元。而家嘅深圳，GDP超三萬億，位居全國第三。2022年深圳GDP32387.68億元，系1979年立市時嘅16524倍。
同時人口從開始嘅31.41萬，一路增長，衝破百萬，衝破千萬，只在舊年歷史性地減少咗一次。2022年深圳市常住人口規模1766.18萬人，系1979年立市時嘅56倍。
工業方面，舊年深圳在工業總產值上超越上海，成為咗工業增加值與工業總產值嘅雙料冠軍，真正嘅中國工業第一城。
科創方面，世界知識產權組織最新發布「全球科技集群」嘅排名，「深圳—香港—廣州」科技集群，被評為全球第二大科技集群。呢個集群嘅主要得分，系深圳嘅PCT專利。深圳每年嘅PCT專利數量，跟全德國相當，且連續十八年位居全國第一。
擁有如此高深武功嘅深圳，貌似根本冇下跌嘅基礎。
但系，樓價瘋狂上漲之下，讓呢座城市中1800萬人，能夠買得起房嘅寥寥。
深圳嘅房屋自有率才3成左右，也即仲有7成左右嘅人冇自己嘅房屋。一半以上嘅人口住喺相對便價嘅城中村。
而家，深圳嘅住房結構中，超過一半系城中村，深圳有一大半嘅人口住喺城中村，城中村成為深圳嘅天然廉租房，為深圳人口超過2000萬提供咗基本條件。
商品房189萬套，保障房51萬套，公寓等其他住房97萬套，單位自建房55萬套，工業宿舍183萬套。
即便調整咗三年，深圳嘅樓價和絕大多數普通工薪階層都冇關係。
從樓價收入走勢來睇，當下一個普通工薪階層，想要在深圳買樓，需要唔飲唔食40年以上才行，計埋吃喝，按照而家嘅樓價，呢世人都沒希望。
深圳樓價，早就透支咗呢座城市本身嘅承受力。
有人或許會講，像京滬深呢種城市，商品房本來就唔系給普通人準備嘅。
呢句話只系羅一半。無論哪座城市，房屋嘅中流砥柱都系中產階層。深圳富人買樓如買餸唔錯，但所有嘅投資與炒作，最終都需要中產來接盤，形成一個閉環。
正因為樓價遠超城市大多數嘅購買力，讓大多數無房嘅人只能望房興嘆。再加上三年黑天鵝讓好多人嘅收入縮水，讓有實力投資嘅人也丟失咗信心，才進入咗不斷調整嘅周期入邊。
睇睇深圳過去一年成交量最高嘅50個片區，只有3個維持微幅上漲，3個持平，44個價格在下跌。
其中羅湖翠竹片區跌幅最大，下跌咗26%。龍崗布吉、鹽田沙頭角、寶安西鄉、福田八卦嶺跌幅均在2成以上。
重點學區樓盤整體成交價格從高點時期嘅9.35萬/平方米跌至而家嘅6.85萬/平方米，跌幅26.7%。
六大名校片區均價，從132490元/平方米，跌至100741元/平方米，下跌咗24%。而且跌勢依舊，很快會整體跌破10萬+。
同期深圳嘅二手樓掛牌量也創下歷史新高。
深圳乃至全國樓市未來會點樣走？呢系所有想買樓和想賣房嘅人，都想知道嘅答案。
呢個答案，其實只有時間能給予，冇誰能夠準確預測任何節點。
但從國際慣例和當前嘅經濟形勢來睇，本輪樓價調整嘅周期，短則三年，長則五年以上。所有樓價仍遠透支本身潛力、購買力嘅城市，都仲有調整空間。
短期內，還睇唔到停跌嘅趨勢。
而家所有城市都進入咗買方市場。對於購房者來講，無論哪個城市，都可以不着急，慢慢挑選。
梗系，唔系所有嘅人都能等咁久。畢竟房屋對於好多家庭，真既系硬性需求，自身要居住，細路返學也需要房屋。
對於自身實力足夠嘅購房者來講，有購房急需求，可以買，只係擺好心態即可。對於不着急嘅人來講，大可以等等。畢竟投資有風險，入市要謹慎！
從滿懷期待到自信滿滿，再到預期落空，跟住開始絕望，很煎熬。
不禁畀人感慨，舊年嘅深圳樓市，到底發生咗乜野。
大部分散戶嘅情況，就好似魚一樣，只有七秒嘅記憶。
睇見下半年市場一片哀嚎，好多人可能已經忘咗，年初呈現出嘅樓市小陽春。儘管2023小陽春成色不足，亦都唔妨礙深圳一啲核心房產，在小陽春期間就漲價1成~2成左右成交。
為乜野當時樓價能夠上漲？
歸根結底就兩個字：信心。
年初那會兒，我哋正式告別三年疫情生活，經濟取得咗開門紅，大家心裡有預期，相信經濟會越來越好，年前所積壓嘅購房需求也在短期內集中得以釋放。
加上2月份，深圳放鬆調控消息滿天飛，業主嘅心態變幻莫測，都以為要來大行情咗。所以個段時間，深圳樓市嘅成交都很難做，別講價格唔好談，就算不談價格直接簽約，有啲業主亦都唔願意，也想等等睇，睇睇市場會唔會有實質性利好政策。
結果就系，政策並冇同大家所想象般嘅出台，在3月份才等來咗像深汕合作區取消限購呢種不痛不痕嘅消息。
原來嘅大漲預期冇咗，之後市場上嘅成交，自然就順暢咗好多。
從深圳樓市成交量來睇，舊年新樓碾壓二手樓，今年嘅情況則有所反轉，即便發展商把各片區嘅樓價往「死」里卷，新樓銷售仍不及舊年，而深圳二手樓今年成交量卻同比上升咗5成左右。
原因很簡單。
之前好多人買新樓，都系衝着一二手樓倒掛去嘅。
而而家，在房屋普遍唔好賣嘅大背景下，新樓與二手樓之間形成嘅價格倒掛已經逐漸減少或消失。
尤其系7月份之後，深圳二手樓嘅成交價再次下探，豪宅市場亦出現咗補跌，周圍都系帶血嘅籌碼。
半島城邦三期169平單位，一線無遮擋海景，最新報價3700萬，相比今年初同戶型成交價4520萬，直接降咗820萬。
雙璽花園一套382平大平層，11月份成交價為4700萬，相比10月份同戶型直降800萬。
……
二手樓大幅降價嘅情況有好多，除咗置換需求以外，還包括一啲業主前期槓桿拉得太滿，或為咗填補生意上嘅資金缺口，或受制於負面情緒揀奪門而逃。
眼見他起高樓，眼睇他宴賓朋，眼睇他樓塌咗。
呢句話形容當下嘅房地產，雖不免誇張，但也一定程度上成為咗當今樓市嘅註腳，只係在各種政策托底之下，下降速度冇想象中咁快啫。
2021年2月深圳率全國之先發布咗二手樓指導價，成為中國樓價全面調整之濫觴。
彼時至今，深圳樓市已經調整咗近三年時間。
三年時間裡，深圳嘅樓價從8字頭跌入7字頭，再跌入而家嘅6字頭，樓價已經返到咗2018年。
樂有家數據顯示，而家深圳嘅二手樓均價跌至6.5萬元/平方米，比2021年歷史最高點8.3萬元/㎡跌幅22%，比2022年跌12%。
以價換量，遍地打折促銷，二手樓掛牌量高企，系深圳樓市而家嘅情形，更系全國樓市嘅真實寫照。
在以價換量之下，深圳舊年嘅二手樓成交量有咗一波起色。
深房中協數據顯示，2023全年，深圳二手樓錄得成交量42574套，比2020年上漲咗58.5%。但絕對量相較於高點時期，基本系膝蓋斬，系過去六年成交量第二低。
新樓由於有下跌因素控制，沒法像二手樓噉樣大力度下跌，所以成交量仍在下跌，且成交量不如二手樓。
樂有家數據顯示，舊年深圳新樓網簽31621套，比舊年還低，創過去五年新低。新樓成交價僅下跌1.64%。
深圳，成功用實力詮釋咗，乜野叫周期嘅力量唔可阻擋。
論經濟實力、人口規模、產業實力、金融實力、科創實力，深圳都系中國城市嘅拔尖者。
深圳過去嘅經濟、產業、金融、科技、人口發展，有目共睹且舉世矚目。
睇幾組數據。
深圳1979年立市時，當時仲系中國南海邊嘅小漁村，GDP僅1.96億元。而家嘅深圳，GDP超三萬億，位居全國第三。2022年深圳GDP32387.68億元，系1979年立市時嘅16524倍。
同時人口從開始嘅31.41萬，一路增長，衝破百萬，衝破千萬，只在舊年歷史性地減少咗一次。2022年深圳市常住人口規模1766.18萬人，系1979年立市時嘅56倍。
工業方面，舊年深圳在工業總產值上超越上海，成為咗工業增加值與工業總產值嘅雙料冠軍，真正嘅中國工業第一城。
科創方面，世界知識產權組織最新發布「全球科技集群」嘅排名，「深圳—香港—廣州」科技集群，被評為全球第二大科技集群。呢個集群嘅主要得分，系深圳嘅PCT專利。深圳每年嘅PCT專利數量，跟全德國相當，且連續十八年位居全國第一。
擁有如此高深武功嘅深圳，貌似根本冇下跌嘅基礎。
但系，樓價瘋狂上漲之下，讓呢座城市中1800萬人，能夠買得起房嘅寥寥。
深圳嘅房屋自有率才3成左右，也即仲有7成左右嘅人冇自己嘅房屋。一半以上嘅人口住喺相對便價嘅城中村。
而家，深圳嘅住房結構中，超過一半系城中村，深圳有一大半嘅人口住喺城中村，城中村成為深圳嘅天然廉租房，為深圳人口超過2000萬提供咗基本條件。
商品房189萬套，保障房51萬套，公寓等其他住房97萬套，單位自建房55萬套，工業宿舍183萬套。
即便調整咗三年，深圳嘅樓價和絕大多數普通工薪階層都冇關係。
從樓價收入走勢來睇，當下一個普通工薪階層，想要在深圳買樓，需要唔飲唔食40年以上才行，計埋吃喝，按照而家嘅樓價，呢世人都沒希望。
深圳樓價，早就透支咗呢座城市本身嘅承受力。
有人或許會講，像京滬深呢種城市，商品房本來就唔系給普通人準備嘅。
呢句話只系羅一半。無論哪座城市，房屋嘅中流砥柱都系中產階層。深圳富人買樓如買餸唔錯，但所有嘅投資與炒作，最終都需要中產來接盤，形成一個閉環。
正因為樓價遠超城市大多數嘅購買力，讓大多數無房嘅人只能望房興嘆。再加上三年黑天鵝讓好多人嘅收入縮水，讓有實力投資嘅人也丟失咗信心，才進入咗不斷調整嘅周期入邊。
睇睇深圳過去一年成交量最高嘅50個片區，只有3個維持微幅上漲，3個持平，44個價格在下跌。
其中羅湖翠竹片區跌幅最大，下跌咗26%。龍崗布吉、鹽田沙頭角、寶安西鄉、福田八卦嶺跌幅均在2成以上。
重點學區樓盤整體成交價格從高點時期嘅9.35萬/平方米跌至而家嘅6.85萬/平方米，跌幅26.7%。
六大名校片區均價，從132490元/平方米，跌至100741元/平方米，下跌咗24%。而且跌勢依舊，很快會整體跌破10萬+。
同期深圳嘅二手樓掛牌量也創下歷史新高。
深圳乃至全國樓市未來會點樣走？呢系所有想買樓和想賣房嘅人，都想知道嘅答案。
呢個答案，其實只有時間能給予，冇誰能夠準確預測任何節點。
但從國際慣例和當前嘅經濟形勢來睇，本輪樓價調整嘅周期，短則三年，長則五年以上。所有樓價仍遠透支本身潛力、購買力嘅城市，都仲有調整空間。
短期內，還睇唔到停跌嘅趨勢。
而家所有城市都進入咗買方市場。對於購房者來講，無論哪個城市，都可以不着急，慢慢挑選。
梗系，唔系所有嘅人都能等咁久。畢竟房屋對於好多家庭，真既系硬性需求，自身要居住，細路返學也需要房屋。
對於自身實力足夠嘅購房者來講，有購房急需求，可以買，只係擺好心態即可。對於不着急嘅人來講，大可以等等。畢竟投資有風險，入市要謹慎！
