新一輪救市大潮來咗！一線城市鬆綁限購.
該來嘅都來咗，2024龍年春節仲未到來之際，中國國內救樓市嘅尺度就開始明顯有層層加大嘅力度表現了。
一切嘅開始，從1月26日住建部嘅發聲開始：
1月26日，住建部召開了城市房地產融資協調機制部署會，強調充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。並重申了「一視同仁滿足唔同所有制房地產企業合理融資需求」嘅要求。
所謂「充分賦予城市房地產調控自主權」，其實就系調控放權，意味住各地在樓市調控嘅問題上，可以大展拳腳了，即國家管控嘅限購限貸限售首付比例等政策，可以按需進行調整了。
跟住一日之後，從一線城市廣州開始，新一輪席捲全國頭部城市嘅限購放開浪潮，就此拉開序幕。
就喺1月30日，准一線城市蘇州傳出全面取消限購嘅消息，經權威媒體核實，蘇州市住房和城鄉建設局相關工作人員表示，購買新樓、二手樓不做購房資格審核，新樓限售政策仍為兩年，「從今日開始，不再審查套數，亦都唔睇購房資格。」 具體來講，蘇州主城六區與崑山、張家港、常熟、太倉紛紛全面放開限購政策，蘇州戶籍與非蘇州戶籍市民均可不限制套數購買。
很快，我哋又睇到咗來自上海嘅跟進消息：
1月30日，上海市規定自1月31日起，在本市連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上嘅非本市戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房，以更好滿足居民合理住房需求，促進區域職住平衡、產城融合。亦都講緊，作為限購政策執行最嚴格嘅上海而家也開始做出優化，原來非戶籍購房需要以家庭為單位才能購買，而家單身嘅城市新青年亦有咗購房機會。
近年來，中國主要城市房地產市場供求關係發生重大變化，各地樓市已不復此前供不應求、樓價單邊上漲嘅狀況，房地產交易量和樓價都進入調整階段。適應呢一重大變化，各地自然需要對市場過熱時期實行嘅從嚴從緊政策進行調整。其中一個最有代表性嘅政策就系限購。
2010年4月末，北京發布全國首個住房「限購令」，後來限購政策開始在一二線熱門城市逐步推開。
時間來到今年，各地，特別系原本限購執行最嚴嘅一線和頭部城市，房地產政策進入密集調整期。
以廣州為代表嘅一線城市全面取消限購，意味住今年系限購全面放鬆嘅重要一年，呢有別於此前局部放鬆嘅邏輯。
呢系近期樓市政策釋放嘅重要信號。國家呢輪樓市政策調整背後，真正要救嘅，系乜野？
作為一線城市，廣州此番嘅操作無疑也系一個風向標，之後北京上海深圳很可能亦會跟進。我想講嘅系，一線城市要慶幸而家仲有牌可打，因為真正比較被動嘅系三四五線城市，唔單只無牌可打，仲要扛住大城市陸續解禁後對購房需求嘅大力虹吸。
必須承認，呢次嘅操作，仲系熟悉嘅配方，仲系熟悉嘅味道。
仔細分析背後嘅邏輯，其實用一句話就可以總結：
市場當如此，半點不由人。
2024開局唔到一個月，房地產就大招頻出，呢無疑奠定了今年高頻調控嘅主基調。
實際上，呢次央行施展降准和住建部調控放權嘅背景在於，房地產行業持續低迷，且受此影響，舊年四季度製造業PMI指數也持續運行在收縮區間。
舊年房地產只有兩個數據系正嘅，竣工面積和待售面積，前者系保交樓嘅結果，後者系商品房銷售不暢嘅結果。其餘諸如房地產開發投資、商品房銷售、施工、賣地收入等都系大幅下降嘅。
舊年全年賣地收入4.5萬億左右，2022年系6.68萬億，2021年系8.7萬億。進一步深扒會發現，舊年內地嘅超過半數系央國企和地方城投公司。考慮到呢個因素，舊年賣地收入相比2021年縮水可能超過一半。
無論從現實和數據來睇，作為曾經拉動中國經濟重要嘅支柱產業也好，仲系扮演經濟壓艙石角色嘅核心市場也好，中國嘅房地產經濟和行業，疲態明顯，拉動效應變成拖累表現。
中國樓市嘅底層邏輯一直都系財政現象，表面救嘅系樓市，其實救嘅系財政，一個需要有14億人口去搵食計嘅國家，唔可能放任財政風險唔理，呢系超級紅線。
為乜野系房地產？因為房地產和地方財政強相關，市場起不來，就冇稅收，賣地也無從談起，財政更沒指望、所以調控「脫光」亦都順理成章，哪怕系一線城市，亦都唔例外，限購解禁只係時間問題。
毋庸置疑，在冇其它可以替代土地財政收入嘅新稅種出現前，能長期維穩全國地方債嘅，也只有房地產。
基層人員嘅人工發放、補充養老金、基礎設施建設、地方經濟發展、地方官員秀業績等，哪一條都離不開房地產財政嘅支持。
所以，國家呢輪政策調整嘅主線思路，要睇清睇准：
只有讓更多嘅有米人參與投資，拉升購買成交量，才能動員更多圍觀嘅老鄉下場參戰。呢很明顯系研究透了中國買樓者嘅兩大特質：
羊群效應和買漲不買跌心理。
所謂嘅房地產救市，就係為咗產生虹吸效應，加速人、錢、戶籍由小城市向大城市轉移。
仲系那句話，拉動刺激托舉樓市，核心仲係為咗保住地方財政嘅穩定和可持續性，幾千萬公務員嘅收入穩定性，決定了中國成個社會運行基本面嘅穩定和安全，開不得玩笑。
當下中國樓市嘅問題，已經不局限於樓市本身，更系深層次中國經濟結構調整嘅問題了。
噉樣嘅問題，其實唔單止存在於樓市，必須睇到，而家唔系只有樓市壓力大，股市亦系，國內最好嘅兩個大宗資產都系一個長相，問題嘅根源到底出在哪？
其實並不複雜，中國經濟經歷過去幾十年高速發展，正式進入咗化債周期，對經濟結構性調整和升級，提出咗現實嘅要求。
大白話就系：想要繼續保持經濟增長，債務驅動模式之下嘅，居民和企業部門加槓桿嘅動力不足，或者講已經接近可承受極限，接落來就要睇國家財政和地方政府加槓桿了。
咁，國家嘅思路系點嘅？呢一點，或許可以從股市中得到一啲啟發：
今年，中國股市持續下行，疊加經濟下行階段嘅年報業績下降嘅周期，在多重利空共振下，「神秘資金」嘅揀系：保大棄小。
國家隊想象中嘅救市：我拉一拉權重，先穩住指數。游資散戶跟我走，去買中小盤民企，一齊把A股穩住。
但現實中嘅救市：權重股一拉，市場更加分化了；
各路資金都割了中小盤，跑去追中字頭！
本以為雨露均沾嘅反彈行情，活活演繹成咗「靚50」和「要你命4000」，讓好多人非常嘅鬱悶。
其實返到樓市來睇，呢個思路系一樣嘅：
宏觀救市嘅整體邏輯仲系「保大放小」。
講穿了當三四五線中小城市嘅需求已經被刨光了，任憑點刺激都冇新嘅購買力之後，只能把希望寄托在一二線頭部城市。即讓有米人多買樓，拉高客單價，彌補低價位產品銷售不暢嘅不足。
進一步思考，呢次出手救市可能仲有另一層意思，推升資產價格，放大貨幣乘數效應，修復居民和企業部門嘅資產負債表。
梗系，呢唔系乜野猜測，完全就系明牌嘅東西，亦冇揣摩猜測嘅必要了。
思路做法系咁一回事，但系具體效果，仲有待觀察。
參照此前北京等地實行「認房唔認貸」政策之後市場嘅表現來睇，個人覺得，呢次嘅兩把火頂多有一個月嘅需求釋放，即成交量短暫拉升後，再次熄火。
因為真正嘅救市大招並未出現——繼續大幅降低房貸利率，仲未實施，呢表示銀行依舊躺在房貸業務上吸血，不肯讓利，噉樣做嘅結果，只會讓樓市更慘。
除咗自然之物，人類社會好似很少有既要又要嘅平衡和完美，犧牲一啲，獲取一啲，註定要取捨。
此時，需要嘅系強刺激，與其扭捏不如下定決心，幾時能徹底放開限購，讓市場嘅歸市場呢？
該來嘅都來咗，2024龍年春節仲未到來之際，中國國內救樓市嘅尺度就開始明顯有層層加大嘅力度表現了。
一切嘅開始，從1月26日住建部嘅發聲開始：
1月26日，住建部召開了城市房地產融資協調機制部署會，強調充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。並重申了「一視同仁滿足唔同所有制房地產企業合理融資需求」嘅要求。
所謂「充分賦予城市房地產調控自主權」，其實就系調控放權，意味住各地在樓市調控嘅問題上，可以大展拳腳了，即國家管控嘅限購限貸限售首付比例等政策，可以按需進行調整了。
跟住一日之後，從一線城市廣州開始，新一輪席捲全國頭部城市嘅限購放開浪潮，就此拉開序幕。
就喺1月30日，准一線城市蘇州傳出全面取消限購嘅消息，經權威媒體核實，蘇州市住房和城鄉建設局相關工作人員表示，購買新樓、二手樓不做購房資格審核，新樓限售政策仍為兩年，「從今日開始，不再審查套數，亦都唔睇購房資格。」 具體來講，蘇州主城六區與崑山、張家港、常熟、太倉紛紛全面放開限購政策，蘇州戶籍與非蘇州戶籍市民均可不限制套數購買。
很快，我哋又睇到咗來自上海嘅跟進消息：
1月30日，上海市規定自1月31日起，在本市連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上嘅非本市戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房，以更好滿足居民合理住房需求，促進區域職住平衡、產城融合。亦都講緊，作為限購政策執行最嚴格嘅上海而家也開始做出優化，原來非戶籍購房需要以家庭為單位才能購買，而家單身嘅城市新青年亦有咗購房機會。
近年來，中國主要城市房地產市場供求關係發生重大變化，各地樓市已不復此前供不應求、樓價單邊上漲嘅狀況，房地產交易量和樓價都進入調整階段。適應呢一重大變化，各地自然需要對市場過熱時期實行嘅從嚴從緊政策進行調整。其中一個最有代表性嘅政策就系限購。
2010年4月末，北京發布全國首個住房「限購令」，後來限購政策開始在一二線熱門城市逐步推開。
時間來到今年，各地，特別系原本限購執行最嚴嘅一線和頭部城市，房地產政策進入密集調整期。
以廣州為代表嘅一線城市全面取消限購，意味住今年系限購全面放鬆嘅重要一年，呢有別於此前局部放鬆嘅邏輯。
呢系近期樓市政策釋放嘅重要信號。國家呢輪樓市政策調整背後，真正要救嘅，系乜野？
作為一線城市，廣州此番嘅操作無疑也系一個風向標，之後北京上海深圳很可能亦會跟進。我想講嘅系，一線城市要慶幸而家仲有牌可打，因為真正比較被動嘅系三四五線城市，唔單只無牌可打，仲要扛住大城市陸續解禁後對購房需求嘅大力虹吸。
必須承認，呢次嘅操作，仲系熟悉嘅配方，仲系熟悉嘅味道。
仔細分析背後嘅邏輯，其實用一句話就可以總結：
市場當如此，半點不由人。
2024開局唔到一個月，房地產就大招頻出，呢無疑奠定了今年高頻調控嘅主基調。
實際上，呢次央行施展降准和住建部調控放權嘅背景在於，房地產行業持續低迷，且受此影響，舊年四季度製造業PMI指數也持續運行在收縮區間。
舊年房地產只有兩個數據系正嘅，竣工面積和待售面積，前者系保交樓嘅結果，後者系商品房銷售不暢嘅結果。其餘諸如房地產開發投資、商品房銷售、施工、賣地收入等都系大幅下降嘅。
舊年全年賣地收入4.5萬億左右，2022年系6.68萬億，2021年系8.7萬億。進一步深扒會發現，舊年內地嘅超過半數系央國企和地方城投公司。考慮到呢個因素，舊年賣地收入相比2021年縮水可能超過一半。
無論從現實和數據來睇，作為曾經拉動中國經濟重要嘅支柱產業也好，仲系扮演經濟壓艙石角色嘅核心市場也好，中國嘅房地產經濟和行業，疲態明顯，拉動效應變成拖累表現。
中國樓市嘅底層邏輯一直都系財政現象，表面救嘅系樓市，其實救嘅系財政，一個需要有14億人口去搵食計嘅國家，唔可能放任財政風險唔理，呢系超級紅線。
為乜野系房地產？因為房地產和地方財政強相關，市場起不來，就冇稅收，賣地也無從談起，財政更沒指望、所以調控「脫光」亦都順理成章，哪怕系一線城市，亦都唔例外，限購解禁只係時間問題。
毋庸置疑，在冇其它可以替代土地財政收入嘅新稅種出現前，能長期維穩全國地方債嘅，也只有房地產。
基層人員嘅人工發放、補充養老金、基礎設施建設、地方經濟發展、地方官員秀業績等，哪一條都離不開房地產財政嘅支持。
所以，國家呢輪政策調整嘅主線思路，要睇清睇准：
只有讓更多嘅有米人參與投資，拉升購買成交量，才能動員更多圍觀嘅老鄉下場參戰。呢很明顯系研究透了中國買樓者嘅兩大特質：
羊群效應和買漲不買跌心理。
所謂嘅房地產救市，就係為咗產生虹吸效應，加速人、錢、戶籍由小城市向大城市轉移。
仲系那句話，拉動刺激托舉樓市，核心仲係為咗保住地方財政嘅穩定和可持續性，幾千萬公務員嘅收入穩定性，決定了中國成個社會運行基本面嘅穩定和安全，開不得玩笑。
當下中國樓市嘅問題，已經不局限於樓市本身，更系深層次中國經濟結構調整嘅問題了。
噉樣嘅問題，其實唔單止存在於樓市，必須睇到，而家唔系只有樓市壓力大，股市亦系，國內最好嘅兩個大宗資產都系一個長相，問題嘅根源到底出在哪？
其實並不複雜，中國經濟經歷過去幾十年高速發展，正式進入咗化債周期，對經濟結構性調整和升級，提出咗現實嘅要求。
大白話就系：想要繼續保持經濟增長，債務驅動模式之下嘅，居民和企業部門加槓桿嘅動力不足，或者講已經接近可承受極限，接落來就要睇國家財政和地方政府加槓桿了。
咁，國家嘅思路系點嘅？呢一點，或許可以從股市中得到一啲啟發：
今年，中國股市持續下行，疊加經濟下行階段嘅年報業績下降嘅周期，在多重利空共振下，「神秘資金」嘅揀系：保大棄小。
國家隊想象中嘅救市：我拉一拉權重，先穩住指數。游資散戶跟我走，去買中小盤民企，一齊把A股穩住。
但現實中嘅救市：權重股一拉，市場更加分化了；
各路資金都割了中小盤，跑去追中字頭！
本以為雨露均沾嘅反彈行情，活活演繹成咗「靚50」和「要你命4000」，讓好多人非常嘅鬱悶。
其實返到樓市來睇，呢個思路系一樣嘅：
宏觀救市嘅整體邏輯仲系「保大放小」。
講穿了當三四五線中小城市嘅需求已經被刨光了，任憑點刺激都冇新嘅購買力之後，只能把希望寄托在一二線頭部城市。即讓有米人多買樓，拉高客單價，彌補低價位產品銷售不暢嘅不足。
進一步思考，呢次出手救市可能仲有另一層意思，推升資產價格，放大貨幣乘數效應，修復居民和企業部門嘅資產負債表。
梗系，呢唔系乜野猜測，完全就系明牌嘅東西，亦冇揣摩猜測嘅必要了。
思路做法系咁一回事，但系具體效果，仲有待觀察。
參照此前北京等地實行「認房唔認貸」政策之後市場嘅表現來睇，個人覺得，呢次嘅兩把火頂多有一個月嘅需求釋放，即成交量短暫拉升後，再次熄火。
因為真正嘅救市大招並未出現——繼續大幅降低房貸利率，仲未實施，呢表示銀行依舊躺在房貸業務上吸血，不肯讓利，噉樣做嘅結果，只會讓樓市更慘。
除咗自然之物，人類社會好似很少有既要又要嘅平衡和完美，犧牲一啲，獲取一啲，註定要取捨。
此時，需要嘅系強刺激，與其扭捏不如下定決心，幾時能徹底放開限購，讓市場嘅歸市場呢？
