一夜變天！越秀學區房，價值雪崩？
時代拋棄你嘅時候，連招呼都唔打一個。
唔知你有冇發現？今年廣州唯一沒發學位預警嘅中心區，系越秀。
梳理數據就會發現，近兩年來，越秀45個學區房，只有12個錄得有漲幅。
今年前9個月，「0成交」嘅網紅小學對口學位房，足足17個之多！
一度被稱為廣州嘅「海淀區」，越秀系好多老廣心中嘅白月光。而家，在入學最高潮嘅2023，卻詭異地一夜降溫咗。
廣州今年二手房嘅行情系，樓價普遍回調。在二手降溫呢股大潮下，連珠江新城嘅豪宅都難以倖免，越秀學區房自然不例外。
根據貝殼數據口徑統計，今年1-9月，東風東路小學、東山培正小學、文德路小學、鐵一小學、小北路小學、農林下路小學，對口樓盤大約50個，累計成交273套，相比舊年多咗94套。
但系，整體成交均價卻從舊年同期嘅76981元/平，降至而家嘅67607元/平，同比降幅達到12%。
以入邊最牛小學——東風東路小學為例，對口小區中僅東風廣場，同埋次新盤君匯世家，呢兩個小區樓價仲可以有1%-3%微漲。
而總價方面，卻幾乎系暴跌，該校對口樓盤整體從1008萬/套降至830萬/套，同比降幅18%。
從幾個著名小學嘅二手學區房來睇，並不樂觀。
譬如講東山培正小學，周邊二手房，均價62405元/平，降1成；套均總價，從541萬/套降至497萬/套，同比降8%。
另一個宇宙小學——農林下路小學對口小區成交均價，同比降幅19%，由舊年嘅78820元/平降至今年63543元/平，套均總價同比降幅28%，從舊年嘅560萬/套下降至403萬/套。
單價稍降，可以理解為市場降溫價格讓利，但總價下降幅度高於單價下降幅度，則講明：
買家已經躺平，市場交易嘅好多繫緊湊型嘅小戶型單位，因此，套均總價遠低於舊年。
越秀第一梯隊嘅學位房，流通性確實系還在，但系大部分人只奔着學位，散盤、小戶型足矣，帶頂級學位嘅改善大戶型，少有人買。
睇睇今年「0成交」嘅網紅小學對口學位房，整整9個月，17盤「0成交」。
當各區發出學位預警，越秀區竟然仲可以做到——當年買樓，當年讀書！屬實挺魔幻嘅。
照呢個勢頭，傳統學位房「硬通貨」地位將逐漸被撼動，價值下降嘅風險增加。歷年成交最活躍嘅「老破小」，很有可能會成為學位房信仰崩塌下嘅「領跌盤」。
呢唔系危言聳聽。
過往，我認為，越秀老破小嘅價值，一般依賴所在學區嘅名校資源產生溢價，脫離呢一點，樓價立馬雪崩。
但系越秀小學牛校，系家長嘅起步信仰，真正王炸組合系小學+中學雙保險組合。
我哋來睇睇今年小升初派位情況。越秀一共分為11組派位，每一組中學均「肥瘦搭配」，涵蓋咗一二三梯隊嘅公辦中學。
執信本部、廣大附中、鐵一中學、培正中學、省實中學等牛校環伺，幾乎唔會遇上「去不成牛校，就去咗墊底學校」嘅幾率。
所以越秀名校教育實力仍在，2023、2024年依然系入學大年，學位缺額大年。
點解，價格就支棱不起身呢？
因為越秀嘅房屋，在學位溢價嘅路上走得越遠嘅同時，離自住價值也越來越遠。
相關數據顯示，越秀區老舊居住區有370多個，其中基礎設施老化嘅小區近270個，約四成樓齡達40年以上。
要麼殘，要麼貴，系當前嘅主流。
以東風東小學和鐵一小學為例：
東風東嘅學位，一房你只能選東風廣場，價格約580-700萬；鐵一小學嘅你只能選富力東堤灣嘅47平單位，價格約550萬。
兩房嘅話，東風東或者鐵一小學嘅二房單位揀相對豐富。前者戶型有74-100平，對應小區有東風廣場、錦城花園、君匯世家、金色家園等。
三房最低門檻，東風廣場91-113平嘅三房，總價約900-1300萬；錦城花園為110-129平，總價約1200-1400萬。
想買便宜單位，那小區居住環境惡劣到讓你無從下手。
總價500萬以下嘅越秀學區房，就系大家口中真正嘅「老破小」。比如對口育才嘅福今路大院、對口鐵一嘅小東園。
聽名字就知道距地嘅年紀不小，而且仲系樓梯房，物業管理相對落後。
房屋系用來住嘅地方，而「老破小」嘅居住價值大多不及格。
假設你加完班拖着疲憊身軀返屋企，使咗至少30分鐘穩車位，住喺高層爬樓累，樓道又窄又髒，欄杆牆面鋪滿小廣告，地面上雜物亂放，物業一塌糊塗。
關上門後，鄰里噪音不斷，時不時傳來幾下響亮撞擊，第二天一早又被錘子和電鑽聲吵醒，你家牆皮也跟住節奏脫落，掉在老化嘅水管、電線上。
而且二三十年嘅老盤，有啲戶型設計已經跟不上潮流，小區有就湊合咗，更談不上空間享受。
梗系捨得砸錢，也能買到老但面積大、帶花園、配套豐富，居住唔差嘅越秀學區房。但呢個門檻系，總價約1000-1500萬。
如果系天河、黃埔、番禺嘅單位，咁城光、保利天匯、牛奶廠四房甚至系珠城中海花城灣嘅小戶型，任君挑選。
最恐怖嘅系，隨着房齡增長，樓盤老化越嚴重，銀行評估價越低，貸款年限也越短。
除咗樓齡增長帶來嘅問題，「老破小」所處地段亦會因時而變、發生退化。
例如廣州東進南拓，呢股滾滾大潮，系普通人絕唔可以無視嘅趨勢。天河，甚至黃埔、番禺、南沙，各大教育集團都系批量擴張成員校。
伴隨着城市中心轉移，新嘅發展重心會接受更多資源投入、人才湧入，從而形成新嘅教育高地，逐步超越舊城區。
呢種趨勢在當前「金融中心」天河區也能覓得蹤跡——日益老化嘅越秀片區，不斷擠出優質生源，教學成績有下降之勢，歷史名校黯然隕落，唔少學校勢頭早已被華陽、龍口西等天河名校奪去。
過低性價比嘅居住環境系置業攔路虎，一旦優秀生源開始流失，屆時「老破小」首當其衝：
曾經借勢上漲有多快，雪崩時可能跌得就有多猛，只係誰都唔相信會在自己手上發生。就好似擊鼓傳花，當鼓聲驟停嘅那一刻，手中捧花嘅人，往往只淨返一面驚愕。
總來講之，「老破小」風險持續積聚，購房者在制定購買與持有策略時，務必多加謹慎。
越秀學位房嘅邏輯系，總價儘量不超過450萬。
隨着東部教育嘅崛起同埋後生人嘅轉移，越秀學位需求整體系呈現下降趨勢嘅，投資上唔要押注學位房。
解決一時嘅學位問題無可厚非，廣州東進南拓嘅趨勢系不變嘅，人才外溢+空心化嘅問題未來不斷加劇。
老破小，真嘅要慎之又慎。再出手，或者期待升值，就更唔好講咗。
時代拋棄你嘅時候，連招呼都唔打一個。
唔知你有冇發現？今年廣州唯一沒發學位預警嘅中心區，系越秀。
梳理數據就會發現，近兩年來，越秀45個學區房，只有12個錄得有漲幅。
今年前9個月，「0成交」嘅網紅小學對口學位房，足足17個之多！
一度被稱為廣州嘅「海淀區」，越秀系好多老廣心中嘅白月光。而家，在入學最高潮嘅2023，卻詭異地一夜降溫咗。
廣州今年二手房嘅行情系，樓價普遍回調。在二手降溫呢股大潮下，連珠江新城嘅豪宅都難以倖免，越秀學區房自然不例外。
根據貝殼數據口徑統計，今年1-9月，東風東路小學、東山培正小學、文德路小學、鐵一小學、小北路小學、農林下路小學，對口樓盤大約50個，累計成交273套，相比舊年多咗94套。
但系，整體成交均價卻從舊年同期嘅76981元/平，降至而家嘅67607元/平，同比降幅達到12%。
以入邊最牛小學——東風東路小學為例，對口小區中僅東風廣場，同埋次新盤君匯世家，呢兩個小區樓價仲可以有1%-3%微漲。
而總價方面，卻幾乎系暴跌，該校對口樓盤整體從1008萬/套降至830萬/套，同比降幅18%。
從幾個著名小學嘅二手學區房來睇，並不樂觀。
譬如講東山培正小學，周邊二手房，均價62405元/平，降1成；套均總價，從541萬/套降至497萬/套，同比降8%。
另一個宇宙小學——農林下路小學對口小區成交均價，同比降幅19%，由舊年嘅78820元/平降至今年63543元/平，套均總價同比降幅28%，從舊年嘅560萬/套下降至403萬/套。
單價稍降，可以理解為市場降溫價格讓利，但總價下降幅度高於單價下降幅度，則講明：
買家已經躺平，市場交易嘅好多繫緊湊型嘅小戶型單位，因此，套均總價遠低於舊年。
越秀第一梯隊嘅學位房，流通性確實系還在，但系大部分人只奔着學位，散盤、小戶型足矣，帶頂級學位嘅改善大戶型，少有人買。
睇睇今年「0成交」嘅網紅小學對口學位房，整整9個月，17盤「0成交」。
當各區發出學位預警，越秀區竟然仲可以做到——當年買樓，當年讀書！屬實挺魔幻嘅。
照呢個勢頭，傳統學位房「硬通貨」地位將逐漸被撼動，價值下降嘅風險增加。歷年成交最活躍嘅「老破小」，很有可能會成為學位房信仰崩塌下嘅「領跌盤」。
呢唔系危言聳聽。
過往，我認為，越秀老破小嘅價值，一般依賴所在學區嘅名校資源產生溢價，脫離呢一點，樓價立馬雪崩。
但系越秀小學牛校，系家長嘅起步信仰，真正王炸組合系小學+中學雙保險組合。
我哋來睇睇今年小升初派位情況。越秀一共分為11組派位，每一組中學均「肥瘦搭配」，涵蓋咗一二三梯隊嘅公辦中學。
執信本部、廣大附中、鐵一中學、培正中學、省實中學等牛校環伺，幾乎唔會遇上「去不成牛校，就去咗墊底學校」嘅幾率。
所以越秀名校教育實力仍在，2023、2024年依然系入學大年，學位缺額大年。
點解，價格就支棱不起身呢？
因為越秀嘅房屋，在學位溢價嘅路上走得越遠嘅同時，離自住價值也越來越遠。
相關數據顯示，越秀區老舊居住區有370多個，其中基礎設施老化嘅小區近270個，約四成樓齡達40年以上。
要麼殘，要麼貴，系當前嘅主流。
以東風東小學和鐵一小學為例：
東風東嘅學位，一房你只能選東風廣場，價格約580-700萬；鐵一小學嘅你只能選富力東堤灣嘅47平單位，價格約550萬。
兩房嘅話，東風東或者鐵一小學嘅二房單位揀相對豐富。前者戶型有74-100平，對應小區有東風廣場、錦城花園、君匯世家、金色家園等。
三房最低門檻，東風廣場91-113平嘅三房，總價約900-1300萬；錦城花園為110-129平，總價約1200-1400萬。
想買便宜單位，那小區居住環境惡劣到讓你無從下手。
總價500萬以下嘅越秀學區房，就系大家口中真正嘅「老破小」。比如對口育才嘅福今路大院、對口鐵一嘅小東園。
聽名字就知道距地嘅年紀不小，而且仲系樓梯房，物業管理相對落後。
房屋系用來住嘅地方，而「老破小」嘅居住價值大多不及格。
假設你加完班拖着疲憊身軀返屋企，使咗至少30分鐘穩車位，住喺高層爬樓累，樓道又窄又髒，欄杆牆面鋪滿小廣告，地面上雜物亂放，物業一塌糊塗。
關上門後，鄰里噪音不斷，時不時傳來幾下響亮撞擊，第二天一早又被錘子和電鑽聲吵醒，你家牆皮也跟住節奏脫落，掉在老化嘅水管、電線上。
而且二三十年嘅老盤，有啲戶型設計已經跟不上潮流，小區有就湊合咗，更談不上空間享受。
梗系捨得砸錢，也能買到老但面積大、帶花園、配套豐富，居住唔差嘅越秀學區房。但呢個門檻系，總價約1000-1500萬。
如果系天河、黃埔、番禺嘅單位，咁城光、保利天匯、牛奶廠四房甚至系珠城中海花城灣嘅小戶型，任君挑選。
最恐怖嘅系，隨着房齡增長，樓盤老化越嚴重，銀行評估價越低，貸款年限也越短。
除咗樓齡增長帶來嘅問題，「老破小」所處地段亦會因時而變、發生退化。
例如廣州東進南拓，呢股滾滾大潮，系普通人絕唔可以無視嘅趨勢。天河，甚至黃埔、番禺、南沙，各大教育集團都系批量擴張成員校。
伴隨着城市中心轉移，新嘅發展重心會接受更多資源投入、人才湧入，從而形成新嘅教育高地，逐步超越舊城區。
呢種趨勢在當前「金融中心」天河區也能覓得蹤跡——日益老化嘅越秀片區，不斷擠出優質生源，教學成績有下降之勢，歷史名校黯然隕落，唔少學校勢頭早已被華陽、龍口西等天河名校奪去。
過低性價比嘅居住環境系置業攔路虎，一旦優秀生源開始流失，屆時「老破小」首當其衝：
曾經借勢上漲有多快，雪崩時可能跌得就有多猛，只係誰都唔相信會在自己手上發生。就好似擊鼓傳花，當鼓聲驟停嘅那一刻，手中捧花嘅人，往往只淨返一面驚愕。
總來講之，「老破小」風險持續積聚，購房者在制定購買與持有策略時，務必多加謹慎。
越秀學位房嘅邏輯系，總價儘量不超過450萬。
隨着東部教育嘅崛起同埋後生人嘅轉移，越秀學位需求整體系呈現下降趨勢嘅，投資上唔要押注學位房。
解決一時嘅學位問題無可厚非，廣州東進南拓嘅趨勢系不變嘅，人才外溢+空心化嘅問題未來不斷加劇。
老破小，真嘅要慎之又慎。再出手，或者期待升值，就更唔好講咗。
