【易發睇樓團🏠樓盤任你睇】天水圍嘉湖山莊、栢慧豪園｜揸住500幾萬元 買到咩單位？| 上調按息 每月要供多幾錢？｜洪水橋未來發展｜交通配套詳細講介｜長實｜二手｜放盤｜地產｜樓市｜香港｜易發睇樓團｜樓盤任你睇
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近期樓價回調，不少人都趁機看看有沒有機會找到「荀盤」上車或換樓，今集我們就來到被喻為「上車天堂」的天水園。天水圍原本是后海灣內灣濕地系統的一部分，後來被當地村民圍墾及填平，闢建村落、漁塘及養鴨場。1970年代，港英政府為了紓緩人口、住屋等問題，於是開始拓展新界土地，天水圍於1987年起發展為香港第八個的新市鎮。
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由長實發展的嘉湖山莊是天水圍首個私人住宅項目，在1991年至1998年間分了7期發展。當年長實就以「意思不到的生活」、「理想的豪宅」來定位嘉湖山莊，但時至今日屋苑的造價不但與「豪宅」有段距離，還久不久「意想不到」。近期一單又一單破低價成交，令上月的二手平均呎價跌至約9000元，重回年初通關前的水平。不過對於有自住需要的買家，或者就是一個入市的好時機。整個嘉湖山莊有58座，合共提供15880伙，直至現在都是香港最多單位的私人屋苑。第1至3期及第5至7期都是住宅大廈，而第4期就是商場及酒店的混合物業，基本上都是圍著市中心的天水圍公園而建。因為佔地廣，所以各期在景觀及配套上都各有特色。好像以參觀放盤所在的第1期樂湖居為例，雖然樓齡最舊，有32年，而位置上也不鄰近天水圍公園及天水圍北部，景觀會以樓景及內園景為主，但這期卻是最近港鐵天水圍站乘搭輕鐵一至兩個站，或者步行約12至15分鐘就到達，另外旁邊就是新北江商場及屋苑其中一個會所。
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參觀放盤位於樂湖居2座中層B室，實用面積633平方呎，屬於三房套間隔。現時叫價568萬元，呎價不用9000元。客飯廳有接近200平方呎，雖然單位有裝修，但不算新淨，也有明顯的使用痕跡，下手買家都要花錢再執整。單位向東北，望出去是天耀路及天湖路交界，對面是天耀邨，旁邊是第2期的賞湖居，再遠些就是中學。因為沿路種植了不少樹木，加上樓與樓之間有些距離，所以感覺不會很壓迫。房間面積不小，近廳房有50多平方呎，而中間房有60多平方呎。主人房有近100平方呎，業主都完美示範了這間睡房有多大，可以擺放兩張標準雙人床。
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本港多間銀行於下周一，即是9月18日，就會上調新造按揭息率，由現時實際按息3.625厘升至4.125厘，是香港多年以來首次供樓利率高於4厘。以放盤單位為例，假設新買家借盡九成按揭，還款年期是30年，加息前月供是23817元。加息後，月供就要25311元，增加了1494元。供樓負擔進一步增加，加上港銀仍有加息壓力，都有機會打擊到部分買家「趁低吸納」的意慾。除了供款增加外，壓力測試的要求也同樣提高，由約5萬元升至約5.28萬多元，都有機會壓縮市場購買力。
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如果覺得嘉湖山莊樓齡舊，在市中心還有一個私人屋苑，就是同樣由長實發展，分了兩期的栢慧豪園及栢慧豪廷。兩個都是在千禧年後落成入伙，樓齡分別是16年及13年。不過手持500多萬元，在這裡暫時只能夠購買兩房單位。栢慧豪園及栢慧豪廷的位置正正位於部署推出，新地YOHO WEST的後方，合共提供2960伙，實用面積由456至832平方呎的單位，涵蓋兩房至四房套連儲物室間隔。
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放盤單位位於1期中層D室，實用面積498平方呎，最新叫價550萬元，呎價約1.1萬元。業主是在2007年一手買入這個單位，自住了一段時間後轉為出租，屋內都大致保留原裝設計。不過就有很明顯的使用痕跡，以及都有些殘舊，可能都需要花多些金錢來裝修。客飯廳有約140平方呎，是左右廳，相連一個38平方呎的弧形線條露台。單位向西南，望向天水圍公園及嘉湖山莊的翠湖居。因為下面都是樹木，所以看出去都舒服。不過都有缺點，就是會望向旁邊單位。細房有近50平方呎，而主人房就有接近80平方呎。假設新買家借盡九成按揭，在新息率4.125厘下，每月供款由約2.3萬元增至約2.45萬元；而要通過壓力測試，也由原本月入不用5萬元至約5.1萬元。
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延伸閱讀：
* 更多樓市影片 https://www.28hse.com/news/video
* 嘉湖山莊 https://www.28hse.com/estate/detail/kingswood-villas-4390
* 栢慧豪園 https://www.28hse.com/estate/detail/central-park-towers-4377
00:00 開場
00:47 天水圍發展歷史
02:01 嘉湖山莊基本資料
04:15 嘉湖山莊三房套放盤介紹
06:43 嘉湖山莊三房套放盤叫價、銀行估價、按揭、租金回報
10:20 嘉湖山莊會所、交通配套
12:35 栢慧豪園、栢慧豪廷基本資料
13:50 栢慧豪園兩房放盤介紹
16:52 栢慧豪園兩房放盤叫價、銀行估價、按揭、租金回報
19:45 栢慧豪園會所、交通配套
22:07 附近未來發展
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近期樓價回調，不少人都趁機看看有沒有機會找到「荀盤」上車或換樓，今集我們就來到被喻為「上車天堂」的天水園。天水圍原本是后海灣內灣濕地系統的一部分，後來被當地村民圍墾及填平，闢建村落、漁塘及養鴨場。1970年代，港英政府為了紓緩人口、住屋等問題，於是開始拓展新界土地，天水圍於1987年起發展為香港第八個的新市鎮。
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由長實發展的嘉湖山莊是天水圍首個私人住宅項目，在1991年至1998年間分了7期發展。當年長實就以「意思不到的生活」、「理想的豪宅」來定位嘉湖山莊，但時至今日屋苑的造價不但與「豪宅」有段距離，還久不久「意想不到」。近期一單又一單破低價成交，令上月的二手平均呎價跌至約9000元，重回年初通關前的水平。不過對於有自住需要的買家，或者就是一個入市的好時機。整個嘉湖山莊有58座，合共提供15880伙，直至現在都是香港最多單位的私人屋苑。第1至3期及第5至7期都是住宅大廈，而第4期就是商場及酒店的混合物業，基本上都是圍著市中心的天水圍公園而建。因為佔地廣，所以各期在景觀及配套上都各有特色。好像以參觀放盤所在的第1期樂湖居為例，雖然樓齡最舊，有32年，而位置上也不鄰近天水圍公園及天水圍北部，景觀會以樓景及內園景為主，但這期卻是最近港鐵天水圍站乘搭輕鐵一至兩個站，或者步行約12至15分鐘就到達，另外旁邊就是新北江商場及屋苑其中一個會所。
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參觀放盤位於樂湖居2座中層B室，實用面積633平方呎，屬於三房套間隔。現時叫價568萬元，呎價不用9000元。客飯廳有接近200平方呎，雖然單位有裝修，但不算新淨，也有明顯的使用痕跡，下手買家都要花錢再執整。單位向東北，望出去是天耀路及天湖路交界，對面是天耀邨，旁邊是第2期的賞湖居，再遠些就是中學。因為沿路種植了不少樹木，加上樓與樓之間有些距離，所以感覺不會很壓迫。房間面積不小，近廳房有50多平方呎，而中間房有60多平方呎。主人房有近100平方呎，業主都完美示範了這間睡房有多大，可以擺放兩張標準雙人床。
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本港多間銀行於下周一，即是9月18日，就會上調新造按揭息率，由現時實際按息3.625厘升至4.125厘，是香港多年以來首次供樓利率高於4厘。以放盤單位為例，假設新買家借盡九成按揭，還款年期是30年，加息前月供是23817元。加息後，月供就要25311元，增加了1494元。供樓負擔進一步增加，加上港銀仍有加息壓力，都有機會打擊到部分買家「趁低吸納」的意慾。除了供款增加外，壓力測試的要求也同樣提高，由約5萬元升至約5.28萬多元，都有機會壓縮市場購買力。
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如果覺得嘉湖山莊樓齡舊，在市中心還有一個私人屋苑，就是同樣由長實發展，分了兩期的栢慧豪園及栢慧豪廷。兩個都是在千禧年後落成入伙，樓齡分別是16年及13年。不過手持500多萬元，在這裡暫時只能夠購買兩房單位。栢慧豪園及栢慧豪廷的位置正正位於部署推出，新地YOHO WEST的後方，合共提供2960伙，實用面積由456至832平方呎的單位，涵蓋兩房至四房套連儲物室間隔。
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放盤單位位於1期中層D室，實用面積498平方呎，最新叫價550萬元，呎價約1.1萬元。業主是在2007年一手買入這個單位，自住了一段時間後轉為出租，屋內都大致保留原裝設計。不過就有很明顯的使用痕跡，以及都有些殘舊，可能都需要花多些金錢來裝修。客飯廳有約140平方呎，是左右廳，相連一個38平方呎的弧形線條露台。單位向西南，望向天水圍公園及嘉湖山莊的翠湖居。因為下面都是樹木，所以看出去都舒服。不過都有缺點，就是會望向旁邊單位。細房有近50平方呎，而主人房就有接近80平方呎。假設新買家借盡九成按揭，在新息率4.125厘下，每月供款由約2.3萬元增至約2.45萬元；而要通過壓力測試，也由原本月入不用5萬元至約5.1萬元。
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* 嘉湖山莊 https://www.28hse.com/estate/detail/kingswood-villas-4390
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00:00 開場
00:47 天水圍發展歷史
02:01 嘉湖山莊基本資料
04:15 嘉湖山莊三房套放盤介紹
06:43 嘉湖山莊三房套放盤叫價、銀行估價、按揭、租金回報
10:20 嘉湖山莊會所、交通配套
12:35 栢慧豪園、栢慧豪廷基本資料
13:50 栢慧豪園兩房放盤介紹
16:52 栢慧豪園兩房放盤叫價、銀行估價、按揭、租金回報
19:45 栢慧豪園會所、交通配套
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